Quem corre na rua interna sabe que está correndo. Muitas vezes, o que falta é uma consequência. O Código Civil dá ao condomínio os meios para criar essa consequência, com algumas condições.
De onde vem o poder de multar
Três artigos do Código Civil sustentam a multa:
- O artigo 1.334, inciso IV, diz que a convenção do condomínio determina "as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores". O inciso V completa: a convenção também determina o regimento interno.
- O artigo 1.348 diz que compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento e as decisões da assembleia (inciso IV) e "impor e cobrar as multas devidas" (inciso VII).
- O artigo 1.337 trata de quem descumpre os deveres de forma repetida, com multas maiores e decididas em assembleia (detalhes abaixo).
A lógica é simples. A regra de velocidade e a punição precisam estar escritas na convenção ou no regimento. Com elas escritas, o síndico aplica a multa. Sem elas, o síndico não tem o que aplicar.
Quanto pode ser a multa
| Situação | Onde está | Valor | Quem decide |
|---|---|---|---|
| Infração prevista no regimento ou na convenção | Art. 1.334, IV | O que a convenção ou o regimento fixarem | O síndico aplica (art. 1.348, VII) |
| Descumprimento reiterado dos deveres | Art. 1.337, caput | Até 5 vezes a contribuição mensal, conforme a gravidade e a reiteração | Três quartos dos demais condôminos |
| Comportamento antissocial reiterado, que torne a convivência incompatível | Art. 1.337, parágrafo único | 10 vezes a contribuição mensal, até nova deliberação da assembleia | O artigo não fixa quórum; a assembleia pode rever |
A multa comum, por uma passagem acima do limite, é a da primeira linha. As outras duas são para quem repete a infração. A do caput exige decisão de três quartos dos demais condôminos; a do parágrafo único vale até a assembleia deliberar de novo.
Não é multa de trânsito
A multa do condomínio é uma penalidade civil, cobrada pelo próprio condomínio. Ela não gera pontos na carteira de motorista e não passa pelo órgão de trânsito.
A multa de trânsito é outra coisa. A de velocidade é aplicada pelo órgão de trânsito responsável pela via, com medidor aprovado e verificado pelo Inmetro (Resolução CONTRAN 798/2020). Um condomínio não é órgão de trânsito e não pode operar esse equipamento. O equipamento que o condomínio instala é a lombada educativa, que mostra a velocidade e não autua ninguém.
Como provar o excesso
Multa sem prova vira discussão. Antes de aplicar a primeira, decida como o condomínio vai registrar a infração.
A lombada eletrônica educativa não tem câmera: sozinha, ela não diz de que unidade era o carro. Mas ela grava a velocidade e o horário de cada passagem, e esses dados são extraídos da placa do equipamento. Com o horário em mãos, a identificação do veículo vem de outros meios: as câmeras de CFTV, o registro de entrada da portaria, o relato do porteiro com data e hora. O regimento pode dizer quais registros valem como prova. Isso evita discussão depois.
Como fazer do jeito certo
Os passos abaixo são recomendações práticas, não exigências escritas na lei. Eles deixam a multa mais fácil de sustentar se o morador contestar.
- Escreva a regra. O limite da rua interna e da garagem, o valor da multa, o que conta como prova e o procedimento. Tudo no regimento ou na convenção. O número certo para o limite está em velocidade máxima em condomínio.
- Aprove em assembleia. O quórum para o regimento é o que a convenção definir (art. 1.334, III). Se for preciso alterar a própria convenção, o artigo 1.351 exige dois terços dos votos dos condôminos.
- Divulgue. Moradores, funcionários e prestadores precisam saber da regra antes de ela valer. O regimento pode dizer também quem responde pela infração de um visitante.
- Comece com advertência. Uma primeira notificação por escrito, sem cobrança, para quem passar acima do limite.
- Dê prazo de defesa. Antes de lançar a multa, avise o morador e dê alguns dias para ele se explicar.
- Registre cada caso. Data, hora, veículo, prova usada, advertência anterior e resposta do morador.
Antes da multa, o aviso
O melhor resultado é ninguém precisar ser multado. A lombada eletrônica para condomínio trabalha antes da infração: o motorista vê o próprio número em vermelho no momento em que passa e tem a chance de reduzir ali mesmo. A multa fica para quem continua acima depois do aviso. Para saber quanto custa um display no seu condomínio, use o orçamento.
